qm Wohnraum man dort bauen darf und mit welchen Auflagen.

"Klassiker" für Fehlbewertungen ist die Gegend dort:
https://www.bodenrichtwerte-boris.de/borisde/?lang=de
Marie-Jorns-Ring, 30559 Hannover - Kirchrode
0,6 (Wald) / 27 (Kleingarten) / 620 / 1000 € pro qm.
Der dezente Strich ist die Güterumgehungsbahn, wo nachts viel durch rumpelt und das in 5 Meter Höhe, der Schall breitet sich also optimal aus.

Die Kleingärten mit 27 € pro qm wecken in der Stadtverwaltung sicher Begehrlichkeiten, als Wohngebiet ist es 30x so viel wert.