Hallo Dieter, hallo werte Foristen,

ein sehr interessanter Webfund:

Der von „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ vorgelegte Gesetzentwurf, den die Berliner Linke zur Grundlage eines Vergesellschaftungsgesetzes machen will, greift dieses Problem ausdrücklich auf – und zwar auf die radikalste Weise, die man sich überhaupt nur denken kann.
Nach § 7 des Entwurfs sollen die vergesellschafteten Immobilien von den auf ihnen lastenden privatrechtlichen Verpflichtungen frei werden.
Grundpfandrechte sollen also nicht bestehen bleiben, sondern sofort und vollständig erlöschen.
Damit soll verhindert werden, dass die Bank später die Zwangsversteigerung betreibt, weil ihr Schuldner nicht zahlen kann, und die Immobilie dadurch wieder in Privateigentum gelangt.

Schon die Berliner Expertenkommission hatte deshalb angenommen, dass eine Vergesellschaftung nach Art. 15 GG grundsätzlich auch Hypotheken und Grundschulden erfassen müsse.
Damit trifft die Vergesellschaftung wirtschaftlich aber nicht nur die Wohnungsunternehmen, sondern entzieht auch den finanzierenden Banken ihre dinglichen Sicherheiten – und enteignet sie gleich mit.
Der Entwurf des Vergesellschaftungsgesetzes versucht dies durch § 21 aufzufangen.
Der Grundpfandrechtsgläubiger soll Ersatz für sein erlöschendes Recht „aus der Entschädigung für das Eigentum“ erhalten.
Die Verteilung soll nach Regeln erfolgen, die sich an der Erlösverteilung in der Zwangsversteigerung orientieren.
Die Entschädigung kommt dann also gar nicht bei den enteigneten Immobilienunternehmen an, sondern bei den finanzierenden Banken.

Das eigentliche Problem liegt dabei in der Begrenzung auf die Entschädigung, die wiederum deutlich unter dem Verkehrswert liegen soll.

[...]

Die Initiative hält dem entgegen, Banken finanzierten Immobilien ohnehin regelmäßig mit einem Sicherheitsabschlag, weshalb die Entschädigung „in aller Regel zur Befriedigung ausreiche“.
Ob das für die tatsächlich betroffenen Bestände zutrifft, hängt jedoch von deren konkreter Verschuldung und Besicherungsstruktur ab.
Die restliche Darlehensforderung der Bank erlischt nämlich nicht.
Sie bleibt gegen das Wohnungsunternehmen bestehen.
Dieses Unternehmen hat aber gerade die Immobilie und damit regelmäßig auch die zugehörigen Mieterträge verloren.
Da dies faktisch entschädigungslos geschehen ist, weil die Entschädigung ja bei der Bank angekommen ist, kann eine erhebliche Verschlechterung der Vermögenslage des Wohnungsunternehmens oder die Verschlechterung der Darlehenssicherheit (die ist nämlich komplett weg) zudem Kündigungsrechte der Bank auslösen, insbesondere nach § 490 Abs. 1 BGB.

Kann das Unternehmen fällige Darlehensforderungen anschließend nicht bedienen oder deckt sein Vermögen seine Verbindlichkeiten nicht mehr, stellen sich die Fragen der Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung nach §§ 17 und 19 InsO.
Die Insolvenz ist dann unvermeidbar.
Hinzu kommt: Die Entschädigung soll nach § 11 des Gesetzesentwurfs nicht in Geld, sondern durch übertragbare, mit 3,5 % verzinste und über 100 Jahre zu tilgende Schuldverschreibungen erfolgen.
Für diese haftet zwar das Land Berlin.
Ihr Nominalwert muss aber nicht ihrem jederzeit erzielbaren Marktwert entsprechen.

Volltext im Link.

Quelle: Ein Post auf X: