Zum Thema Betriebskosten-Anpassung

lt. §560 BGB, Abs.4 heißt es:
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Was angemessen ist regeln typischerweise die Gerichte. Dabei hat z.B. der Bundesgerichtshof VIII ZR 294/10 entschieden .... Demnach müssen konkrete Berechnungsgrundlagen vorliegen, z.B. vertragl. Preisänderungen der Versorger vorliegen. Danach kann auf Basis des letztjährigen Verbrauchs hochgerechnet werden.

z.B. hier näher erläutert:
https://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH-Betriebskosten-Anpassung-V...

Gruß Dieter

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Das sektenhafte Denken und Handeln der Grünen und ihrer Anhänger und Wählerschaft ist für Menschen mit gesundem Menschenverstand nur schwer nachzuvollziehen.

Soweit ich weiß, kann ein Vermieter die Nebenkosten-Vorauszahlungen erst dann anpassen, wenn und nachdem er sie abgerechnet hat.
Dabei kann er sich auf die vergangenen Werte beziehen, nicht jedoch auf zu erwartende Werte.

Beim derzeitigen explosiven Preiserhöhungs-Geschehen hinkt er also immer ca. ein Jahr hinterher mit den Abschlägen, muß also mindestens die Preiserhöhungen alleine vorfinanzieren.

Vielleicht wird das eines Tages mal gesetzlich geändert und den Vermietern erlaubt, auch unterjährig Preiserhöhungen weiterzugeben, also Nebenkosten-Abschläge schon dann zu erhöhen, wenn sie ihn erreichen und nicht erst nach einer jährlichen Abrechnung.

Es gibt bereits jetzt zahlreiche Mieter wie Vermieter, die die Abschläge erhöhen. Das ist dann aber freiwillig und ohne dass es gesetzlich erzwungen werden kann.

Was mich dabei ein wenig wundert. Es gibt nur zwei sehr schwache Anreize für Vermieter, preisbewußt Energie einzukaufen, da er sie ja zu 100% erstattet bekommt. Einmal die ärgerliche Vorfinanzierung durch den Vermieter, dann die Tatsache, dass mögliche Miet-Interessenten nur die Warm-Miete inkl. aller Nebenkosten interessiert, er also durch unbedachtes unnötig teures Einkaufen von Energie seine Wohnungen verteuert.

Hallo Manuel H.,

Die Vorfinanzierung ist m.E. nicht das Problem, eher die Tatsache, daß etliche Mieter nicht in der Lage sein werden, größere Nachzahlungen zu leisten, auch die staatl. Hilfen für Energiekosten zum Zeitpunkt der Nachzahlungen längst ausgegeben sind. Der Vermieter folglich seine Forderungen abschreiben kann. Es dann nicht zu einer Vorfinanzierung kommt, sondern zu einer Finanzierung, also quasi ein unbeabsichtigtes Geschenk an die Mieter, wenn diese zahlungsunfähig sind.

Ansonsten: Deine Darstellung ist nicht ganz korrekt.
Richtig ist, der Anpassung muß zwingend eine zuvor getätigte Abrechnung gemacht worden sein, denn nur so hat man Werte über die genutzten Mengen z.B. für Heizenergie oder Wasserverbrauch.

Diese Mengen sind die Basis für die Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlungen. Wenn sich die Preise gegenüber dem vorherigen Abrechnungszeitraum zwischenzeitlich erhöht haben, dann kann anhand der gestiegenen Kosten erhöht werden. Übrigens auch, wenn der Energielieferant anhand des vorh. Liefervertrages die Preise für zukünftige Lieferungen erhöht.

Da die meisten Vermieter ihre Betriebskostenabrechnungen meist in den Monaten Febr-März erstellen, haben sie kurzfristig nicht die Möglichkeit die Vorauszahlungen anzupassen. Vermieter, die erst im Spätsommer/Herbst dies gemacht haben, können auch jetzt rechtlich bindend anpassen.

Da ich so einer bin, der aufgrund von Lustlosigkeit die Betriebskosten immer sehr, sehr spät abrechnet, werde ich auch mal belohnt für meine Untätigkeit und habe mir die Mühe gemacht, jetzt die Abrechnungen für 2021 zu erstellen und auf dessen Basis (Verbrauchsmengen) und den Preisänderungen lt. Mitteilungen von z.B. E.ON-Gas die Kosten für 2022 hochgerechnet sowie für 2023 und mit diesen Werten die Vorauszahlungen angepaßt, was natürlich erhebliche Änderungen mit sich brachte, In einem Fall wurden so die Mietnebenkosten zu Miethauptkosten.

Ab nächsten Jahr sollen Vermieter auch einen Teil der Ökosteuer zahlen, also je mehr der Mieter verbraucht, umso größer der prozentuale Anteil für den Vermieter. Da ich dieses Gesetz nicht akzeptiere, werde ich als Gegenmaßnahme die Mieten erhöhen, zumal ich sehr viel Spielraum nach oben habe, den aber sicher nicht ausschöpfen werde.

Gruß Dieter

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Das sektenhafte Denken und Handeln der Grünen und ihrer Anhänger und Wählerschaft ist für Menschen mit gesundem Menschenverstand nur schwer nachzuvollziehen.

Ich habe das jetzt so verstanden, dass die Wohnungen (bzw. Häuser) alle mittlerweile in Energieklassen eingeteilt wurden. Aus denen ergibt sich ein behauptetes Volumen an CO2, das diese Wohnungen emittieren.

Ich vermute, da wird nichts gemessen, sondern anhand baulicher Eigenheiten (Alter, wurde Fassade zusätzlich gedämmt, existieren Thermofenster usw.) eingeteilt.

Ich vermute, dass das Gros der Mieter überhaupt nicht weiß, in welche Energieklasse die gemietete Wohnung eingeteilt wurde, noch, dass das Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung haben kann.

Wer treibt diese Steuer eigentlich ein?

Muss jetzt der Energielieferant bei jeder Lieferung individuell je nach Energieklasse des Belieferten verschiedene Endpreise berechnen?

Oder muß der Vermieter alle Energielieferungen in Kopie ans Finanzamt senden, damit die je nach Energieklasse entsprechende Steuerbescheide anfertigen?

https://ratgeber.immowelt.de/a/co2-steuer-das-muessen-mieter-und-vermieter-wissen.html

Hallo,
wie das Prozedere technisch ablaufen soll ist mir vollkommen unklar. Auch die anderen Änderungen zu den Mitteilungspflichten des Vermieters über die monatl. Verbräuche.

Gruß Dieter

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Das sektenhafte Denken und Handeln der Grünen und ihrer Anhänger und Wählerschaft ist für Menschen mit gesundem Menschenverstand nur schwer nachzuvollziehen.

Wenn Du von Änderungen schreibst, dürften ja vorher schon Mitteilungspflichten bestanden haben.

Wie wirst Du denn die Zusatz-Steuer abrechnen wollen? Ich vermute, viele Vermieter haben null Ahnung, was da auf sie zukommt.

Die CO2 Steuer scheint es ja schon länger zu geben, neu ist ja nur, dass jetzt ein Verteilungsschlüssel zuungunsten der Vermieter gefunden wird.

Wie war denn bislang das Inkasso dieser Steuer vom Staat gelöst? Stand sie auf der Rechnung des Energielieferanten?

Dann spekuliere ich, dass die Vermieter sie über den Energielieferanten immer entrichtet haben, der Energielieferant hat sie dann mit seiner Steuererklärung abgeführt.

Die neue Aufgabe des Vermieters ist dann, nachzuschauen, welcher Klasse sein Haus (Wohnung) angehört, um so in der Nebenkostenabrechnung die bereits entrichtete CO2-Steuer richtig weiterzuberechnen.

Hat er ein Haus mit niedriger Einstufung, muß er halt 90% dieser bereits bezahlten Steuer selber bezahlen (steuerlich abzugsfähig?) und kann nur 10% dieser Steuer an seiner Mieter weiterberechnen. Korrekt?

Hallo Manuel H.
ehrlich gesagt, ich habe keine Ahnung wie das praktisch laufen soll. Ich kümmere mich auch nicht drum. Wer im nächsten Jahr was haben will, soll sich melden, egal ob Staat, Stromversorger, Mieter. Dann schaue ich mal weiter ob oder wie ich reagiere.

Gruß Dieter

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Das sektenhafte Denken und Handeln der Grünen und ihrer Anhänger und Wählerschaft ist für Menschen mit gesundem Menschenverstand nur schwer nachzuvollziehen.

Wenn Dir der Energielieferant die CO2 Steuer in Rechnung gestellt hat, ist doch alles klar.

Er ist zwangsverpflichtet, diese Steuer für den Staat einzutreiben (kostenlos) und Du als Vermieter zahlst sie.

Bislang hat Dich dieses Detail nicht besonders interessiert, denn der Beleg des Energielieferant geht stracks in die Schublade für die 100%ige Weiterberechnung an die Mieter.

Neu scheint mir zu sein:

Vermieter müssen jetzt nachschauen, in welche Klasse(n) ihre Immobilie(n) eingeordnet sind und dann entsprechend der gesetzlichen Vorgaben die CO2 Steuer aus der Energierechnung rauspopeln, die Prozente ausrechnen und einen meist verminderten Betrag den Mietern in Rechnung stellen.

Am Staat kann man sich bekanntlich nicht rächen, aber an den Mietern. Machs doch wie mein Bäcker um die Ecke, der hatte seine Erhöhung von 25 cent auf 30 cent (20%) damit begründet, dass sein Müller den Mehlpreis ein wenig erhöht hätte (ein Brötchen wiegt 30 Gramm, der aktuelle Mehlpreis 170 Euro pro TONNE, also 17 cent das Kilogramm) :-)

Hallo Manuel H.
den auf der Jahresrechnung ausgewiesenen Betrag kenne ich schon. Es läuft vermutlich etwas anders als von Dir vermutet:
Als Vermieter muß man vermutlich bei der Betriebskostenaufstellung folgendermaßen vorgehen:
Das Gebäude hat eine fest definierte Wohnfläche, die sich allein schon aus den alten Betriebskostenabrechnungen ergeben. Dann muß der aktuelle Jahres-Energieverbrauch (z.B. Gas) lt. Rechnung Stromversorger auf den qm Wohnfläche umgerechnet werden für das Gebäude und man erhält den Verbrauch an kWh pro qm. Dieser muß noch umgerechnet werden in cbm/Co2.

Mit dem Ergebnis muß der Vermieter dann vermutlich seinen Eigenanteil an der Co2-Steuer ausrechnen und von den umzulegeden Energiekosten lt. Rechnung des Versorgers abziehen.

In der Konsequenz bedeutet das: Hat der Vermieter das Haus voller Arbeitsloser oder Rentner, die den ganzen
Tag in der Wohnung hocken, oder weibl. Mieterinnen, die ein höheres Wärmebedürfnis haben als männliche, dann liegt der Verbrauch höher pro qm Wohnfläche als bei Mietern, die z.B. kaum zuhause sind.
Infolgedessen zahlt der Vermieter bei der 1. Gruppe prozentual einen höheren Co2-Steuerbeitrag - eine Progression, die mit dem Heizverhalten der Mieter abhängt.

Gruß Dieter

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Das sektenhafte Denken und Handeln der Grünen und ihrer Anhänger und Wählerschaft ist für Menschen mit gesundem Menschenverstand nur schwer nachzuvollziehen.

A) Die Energielieferanten berechnen ihre Energielieferungen ohne CO2-Steuer.
B) Der Empfänger der Energielieferungen muß alle Eingangsrechnungen sammeln, darauf mit der Hand die jeweiligen CO2-Steuern ausrechnen und bei der Nebenkostenabrechnung den Energie-Eingangsrechnungen aufschlagen und an die Mieter bei der nächsten Nebenkosten-Jahresabrechnung weiterberechnen.
C) Die CO2 Steuer richtet sich nach dem Verbrauch, nicht nach der Energieklasse, in der das Wohneigentum mal klassifiziert wurde.
D) Er kann je nach Energieklasse zwischen 10% und 100% an seine Mieter weiterberechnen.
E) Es müßte dann bei der Steuererklärung (welcher? Mantelbogen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung?) ein Feld geben, in der er die selbstausgerechnete CO2-Steuer erklärt.
F) Die Differenz zwischen der erklärten CO2-Steuer und dem an die Mieter weitergereichten Betrag sind dann m.E. zusätzliche Kosten aus den Erträgen aus Vermietung, dürften steuerlich absetzbar sein, da sie die Mieterträge mindern, es sei denn, man hat eine Wohnung nach den allerneuesten Standards und kann 100% der Steuer weiterreichen.

Nun, den Effekt hast Du auch beim sehr gutverdienenden Mieter, dessen Chef, um seine Heizkosten zu senken, Home-Office verfügt. :-)

Am besten nur noch an kinderlose Handelsvertreter vermieten, die ständig auf Reisen sind und die Wohnung nur während ihres Urlaubs nutzen.

Oder alternativ sich durchrechnen, was man löhnen muß, um in eine begehrtere Energie-Klasse zu kommen? In vielen Ländern reicht dafür ein kleines Kuvert, das man dem zertifizierenden Gutachter aushändigt. :-)

Vielleicht gibt es auch Maßnahmen, die die Energie-Klasse verbessern, aber nicht mit untauglichen Fassaden-Dämmungen die Wohnung in ein Schimmelparadies verwandelt.

Wie geht eigentlich die Aufteilung der CO2-Steuer, wenn der Mieter über eine Gasetagen-Heizung verfügt oder mit dem Kachelofen heizt? Muß dann der Mieter die Abrechnung der CO2-Steuer per Hand ausrechnen und dem Vermieter eine Rechnung für dessen Anteil schicken?

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Das Problem ist doch die Vorfinanzierung

nicht ganz korrekt

Zum Verständnis der CO2 Steuer

Prozedere ?

Welche Mitteilungspflichten gibt es denn bereits?

hab keine Ahnung

Schau doch mal auf Deine Rechnung

Berechnet wird vermutlich in der Weise:

Ich verstehe das jetzt so

Home-Office wird teuer für den Vermieter, preiswert für den Arbeitgeber

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