Frage an die Immo Experten

Altbau zentrale Lage Berlin, Migrantenviertel, Eigentümer irgendeine ausländische Heuschrecke.

Heuschrecke hat jetzt bewilligt bekommen, die Wohnungen (erst mal nur grundbuchtechnisch) zu Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Dann gilt eine neue rechtliche Situation:

Ein Verkauf kann für die nächsten x Jahre nur an die langjährige Mieterin erfolgen.Der Verkauf kann nur einverständlich erfolgen, der Vermieter muss nicht verkaufen. Der Mieter muß nicht kaufen.

Nach Ablauf von x Jahren kann eingeschränkt „frei“ verkauft werden, der Käufer kann aber dann für weitere y Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. (Milieu-Schutz)

Nach Ablauf der x plus y Jahre kann der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen, dann gelten die üblichen Gesetzesregeln. Das bedeutet, ein Mieter kann seinen Rausschmiss mit guten Rechtsanwälten noch mal um 5 Jahre verzögern.

Beobachtung von vor ca 10 Jahren. Es gab drei Preisklassen für identische Wohnungen 

A) Entmietet und bezugsfertig am teuersten
B) Wohnung belegt, aber über Eigenbedarf jederzeit fristgemäß kündbar.
C) Eigenbedarfskündigung erst nach Wartefrist möglich (am billigsten)

Sie wäre Klasse D, die nicht mal bepreist werden kann, da bei D nur sie die Käuferin sein kann.

Jetzt weiß ich natürlich nicht, wie die Heuschrecke drauf ist, vielleicht wird sie einfach den teuersten Zeitpunkt des Verkaufs abwarten.

Wie auch immer, für meine Freundin ist das vielleicht eine Chance.

Sie hätte dann eine Eigentumswohnung, die sie selber nutzt.

Beobachtung von vor Jahren:

Früher stand ein Kaufpreis einer Wohnung immer in einer Korrelation mit einer möglichen Rendite durch Vermietung. Da galt mal 10 Jahresmieten als Kaufpreis, dann 15, später dann 20 Jahre.

In Gutachten wurde dann meist eingepreist, welche gesetzlich möglichen Mieterhöhungen in den nächsten zehn Jahren realisiert werden können. Das steigerte den "Wert".

Mittlerweile hat sich der Kaufpreis völlig von den Mieteinnahmen abgekoppelt.

Zum einen, weil hier (nur für Nicht-Deutsche) das Waschen der Gelder problemlos möglich ist, Ausländer in Hong Kong, Shenzen, Tokyo, USA, London, Paris sowieso ganz andere Preise "gewohnt" sind.

Dann, weil sich Selbstnutzer den Kaufpreis schönrechnen. Sie vergleichen einfach nur die Zins-Tilgungsrate eines über Jahrzehnte laufenden Kredits zu anfänglichen Mini-Zinsen mit der sonst auf dem freinen Markt zu zahlenden Warm-Miete. Dann darf der Kaufpreis auch mal 8.000 Euro den qm betragen.

Über eine Recherche ließe sich schnell die aktuelle Bepreisung der einzelnen Preisklassen (A-C) herausfinden, auch, um wieviel Prozent sich der qm-Preis durch die verschiedenen rechtlichen Situationen senkt. Nur für die Preisklasse D findet sich naturgemäß nichts.

Wäre es denn überhaupt sinnvoll, ein solches Vorhaben umzusetzen?

Ich erwarte in naher Zukunft kostspielige Renovierungsverpflichtungen für den Klimaschwindel, außerdem kostspielige Zwangsinvestitionen für "klimagerechtes" Heizen, außerdem stark erhöhte Steuern auf Grundbesitz, zusätzlich Lastenausgleiche für den Klimaschwindel, für die Finanzierung der Vernichtung Russlands, für einen gesellschaftlichen Umbau usw.

Außerdem muß es nicht so bleiben, dass "Flüchtlinge" weiterhin großzügig vom Amt die Miete bezahlt bekommen. Zwangsbelegungen waren in den 50ern ja auch schon mal üblich.