Ich bin in einer Kleinstadt Neuseelands. Wir haben derzeit einen boomenden Immobilienmarkt, mit massivem Zuzug aus Grosstaedten wie Auckland und Wellington. Unsere Stadt ist attraktiv und sehr lebenswert. Ich denke, dass der Trend zum Home-Office anhalten wird und viele Grosstaedter unsere Stadt weiterhin attraktiv finden werden. Wir haben derzeit etwa 50k Einwohner, bei jaehrlichem Zuzug von etwa 10k Menschen explodierte hier der Immoblienmarkt in den letzten Jahren.

Demgegenueuber haben Lebensversicherer bekannt gegeben, dass die Todesraten im Vergleich zu Pre-Covid um etwa 40% gestiegen sind. Ich denke, das bezieht sich weitgehend auch auf die 'Massnahmen', nicht nur auf Covid selbst.

Neuseeland hat derzeit eine jaehrliche Nettoeinwanderung von etwa 12k Menschen, wenn ich die Statistiken richtig interpretiere. Sollte das mit der 40%igen Uebersterblichkeit stimmen, wuerde dies etwa 20k zusaetzliche Todesfaelle in Neuseeland bedeuten, wenn ich richtig gerechnet habe. Damit haetten wir erstmals eine Nettoauswanderung (sofern man neben dem Ausland auch die Ewigkeit als Auswanderungsziel einbezieht). Das waere, nach vielen Jahren von Nettoeinwanderung mit steigendem Immobilienmarkt, vielleicht nicht gut fuer die Immobilienpreise.

Ausserdem steigen die Zinsen und die Baukosten, letztere rapide. Es ist auch zunehmend schwierig, wegen der Lieferketten ueberhaupt Baumaterial zu bekommen. Die derzeitige Linksregierung ist vermieterfeindlich und hat etwa vor Kurzem den Steuerabzug auf Zinskosten verwehrt. Der Immobilienmarktboomzyklus haelt hier in Neuseeland seit nunmehr zwoelf Jahren an. Gerade unter der Linksregierung haben die Preise hier nochmals stark angezogen, sowohl Kaufpreise als auch Mieten (somit hat die Regierung ihrer Klientel geschadet).

Ich habe ein kleines Immobilienportfolio, das derzeit voll mit Eigenkapital finanziert ist (keine Schulden). Nachdem ich ein Haus verkauft habe, halte ich derzeit eine relativ kleine Cashposition, die sicherlich in den naechsten Jahren von der Inflation aufgefressen wird, wenn ich nicht investiere. (An Aktien und Gold usw. bin ich derzeit nicht sonderlich interessiert.)

Ich habe nun eventuell eine Moeglichkeit, auf eine Immobilie mitzubieten (mehrere Hektar Grundstueck mit einem vorhandenem Haus). Das Grundstueck ist parzellierbar, man koennte derzeit zwei Grundstuecke daraus machen und ein weiteres Haus bauen, sowie zwei 'granny flats' mit jeweils 60 Quadratmetern jeweils als Aussengebaeude. Alle diese (maximal vier) Haeuser koennte man an separate Parteien vermieten, auch die granny flats.

Sofern die Stadt den Bebauungsplan in einigen Jahren von 'laendlich' auf 'Wohnsiedlung' aendern wuerde, koennte sich die Anzahl der moeglichen Parzellen und damit natuerlich die Zahl der moeglichen Haeuser erhoehen. Das ist aber reine Spekulation, darauf zaehle ich nicht.

So wie es sich momentan darstellt, koennte ich einen Hektar etwa 30% unterhalb dessen kaufen, was in besseren Stadteilen fuer einen Hektar unbebautes Land bezahlt wird. Das bereits vorhandene Haus waere dabei quasi ein Bonus. Es ist etwas renovierungsbeduerftig, hat aber ein gutes Skelett (Fundament gut, Dach neu, Waende gut). Man muesste etwa 10% des Grundstueckskaufpreises in die Renovierung stecken, das kaeme zum Kaufpreis dazu.

Der Stadteil, auf den ich abziele, liegt am Meer. Es ist ungewoehnlich, dass dies kein 'besseres Viertel' ist, wie es in anderen Staedten Neuseelands bei Meerlage waere. Man sagt, dieser Stadteil habe daher viel Zukunftspotential. Das Zielgrundstueck befindet sich in einer sicheren Wohnlage, in einer ruhigen Sackgasse.

Alle mit denen ich gesprochen habe, sagen, dass ich einen gutes Geschaeft an der Hand habe mit viel Potential. Dazu gehoert insbesondere auch die Stadtverwaltung. Ich habe naemlich mit dem Leiter der Planungsbehoerde gesprochen. Er hat mit bestaetigt, dass das Grundstueck parzellierbar ist und er kennt es (als Nachbar) auch persoenlich. Er hat mir, zu meiner Ueberraschung, gesagt, dass da ein gutes Geschaeft winkt.

An das Biet-Objekt grenzt ein grosses Grundstueck (deutlich mehr als 5ha, das derzeit der Stadt gehoert). Hier soll ein Gewerbegebiet entstehen, derzeit ist es 'gruene Wiese'. Der Makler (der mir meine Bestandsgrundstuecke hier verschafft hat, die seitdem im Wert gestiegen sind), sagt, ein Gewerbegebiet als Nachbar wuerde den Wert des Bietobjekts deutlich erhoehen.

Ich bekomme derzeit haeufig Anfragen von potentiellen Mietern, vor allem aus meiner Kirchengemeinde. Der Mietmarkt ist hier sehr eng, es herrscht akuter Wohnraummangel. Meine derzeitigen Mietparteien sind alle hervorragend, ich habe sehr auf die Auswahl geachtet und hatte grossen Segen. Die Mieter zahlen ihre Miete puenktlich und manche helfen mir sogar bei Reparaturen. Meine Mieten sind niedrig bis moderat, ich achte stets auf die Leute und darauf, dass es ihnen gut geht.

Die Finanzierung koennte ich mit vorhandenen Kreditlinien, die derzeit nicht angetastet sind, darstellen. Zur Umschuldung koennte ich danach fuer maximal fuenf Jahre die Zinsen binden, fuer etwa 5% p.a. Laenger als fuenf Jahre Zinsbindung bietet keine Bank an, habe herumgefragt.

Den Cashflow mit 5% Zinsaufwand pro Jahr koennte ich derzeit aus Mieteinkuenften darstellen. Was in fuenf Jahren ist, weiss ich nicht.

Die Investition wuerde meine Eigenkapitalquote auf etwa 75% reduzieren (in Bezug auf das Gesamtportfolio). Das hiesse 'nur' 25% Schulden. In absoluten Zahlen sieht es jedoch ein wenig angsteinfloessender aus - der Kaufpreis uebersteigt mein Jahreseinkommen als Angestellter etwa um das Siebenfache.

Normalerweise wuerde ich folgendes Szenario erwarten: Es wird weiter Geld gedruckt auf Teufel komm raus. Wenn die Zinsen so weit steigen, dass sie die Wirtschaft abzuwuergen drohen, werden die Leitzinsen wieder gesenkt und Quantative Easing kommt in irgendeiner Form zurueck.

Was ich nicht weiss ist, ob 'das System' jedoch einen Zusammenbruch geradezu plant und die Schuldner am Schlawittchen packen will.

Ich bin hin und hergerissen, ob ich mitbieten soll. (Den Preis kann ich nicht verhandeln, da ich Biet-Konkurrenten habe).

Einerseits denke ich, das ist eine Riesen-Chance, mich vom blossen Hausbesitzer und Vermieter zu einem kleinen Immobilienentwickler weiterzuentwickeln. Anderseits habe ich Angst, gerade im falschen Zeitpunkt zu handeln, zumal vielleicht zu allem Ueberfluss auch noch ein dritter Weltkrieg um die Ukraine droht.

Was denken die Mitglieder des geschaetzten Forums? Was wuerdet ihr an meiner Stelle tun?