Eine Rechtsfrage (Erb- und Steuerrecht), die uns alle betreffen kann. (mal was anderes als nur Corona)

Ausgangslage:

Schwester und Bruder erben ein Haus und stehen je zur Hälfte im Grundbuch und bilden eine Erbengemeinschaft. Das Haus ist vermietet und es werden laufende Einnahmen generiert (Beamtendeutsch = laufende Früchte).
Sie sind sich einig und wollen, dass nur einer die Miete bekommt (weil dieser im Haus wohnt und der andere Geschwisterteil weit weg wohnt und sich um nichts kümmern kann) und diese auch allein versteuert.
Das Finanzamt schaut auf das Grundbuch und berechnet die Steuer jeweils zur Hälfte dem Bruder und der Schwester an.

Was für Möglichkeiten haben sie das zu ändern, so dass nur der Bruder oder die Schwester den ganzen Betrag in der Steuererklärung angeben muss?

1. Können Erbengemeinschaften das frei entscheiden und gibt es ein entsprechendes Gesetz dafür?

2. Ist es möglich eine GbR zu gründen und das Haus als GbR zu vermieten und dann den Gewinn nur einer Person zuzuordnen?
Es gibt Urteile,welche bestätigen, dass eine abweichende (Beamtendeutsch: Disquotale und inkongruente) Gewinnausschüttung möglich ist, selbst wenn nur eine Person alles bekommt.
Allerdings ist die Gesetzeslage bei Familiengrundgesellschaften schwammig formuliert.
Einige Kommentare des Urteils gehen davon aus, dass dies auch für Familiengesellschaften gilt, andere nicht.
Sie beziehen sich alle auf das Urteil vom Az: 9 K 1560/14, wogegen die Finanzverwaltung klagen wollte. Die Klage aber wieder zurückgezogen hat.

Falls jemand darüber Bescheid weiß bin ich für jede Hilfe dankbar.
Formuliert es aber bitte neutral.

Gruß

ebbes

--
Bafin-gerechte Warnung:
Obwohl ich mehr als 30 Jahre Erfahrung an der Börse habe, habe ich keine Ahnung vom Markt. Macht nicht nach was ich handle. Vertraut der Sparkasse Buxtehude und ihren Anlagetipps.

Bei einer GbR kann man soweit ich weiß den Gewinn tatsächlich ungleich verteilen (Quelle: StB U. Heimann). Die Frage ist auch, wer den Mietvertrag gemacht hat, denn man kann ja eigentlich niemand dazu zwingen Mieteinnahmen zu haben. Die Geschwister könnten auch einen Verein gründen.

Vertrag zwischen Bruder und Schwester und dem FA vorlegen, ebenfalls die Kontoauszüge und den Mietvertrag.

Desweiteren kann man im Grundbuch auch den Nießbrauch eintragen, dann ist auch im Grundbuch klar, daß nur einer von den Mieteinnahmen profitiert.

Hallo ebbes,

DT hat die Möglichkeit schon genannt: Nießbraucheintrag im Grundbuch.
Dann ist alles gegessen.
GbR ist angreifbar und unnötig; Verein geht nicht, da erst ab 7 Personen möglich.

Gruß
Bergamr

--
Ehrlich schade für die Heimat! Endgültig verloren seit Sommer 2015 ...

obwohl ich lange im Netz recherchiert habe.

Aber ist mit (hohen) Kosten (Grundbucheintrag und Notar) verbunden, die man evtl. sparen kann.

Deshalb ist wohl die beste Strategie:

Zum Finanzamt zu gehen und erklären, dass ein mündlicher Vertrag abgeschlossen worden ist, dass wer die Wohnung bewohnt auch die ganzen Mieteinnahmen bekommt.
Begründet damit, dass kein Wohnsitz in der Heimatstadt vorhanden ist.

Falls sich das Finanzamt querstellt, kann man dann immer noch andere Möglichkeiten verfolgen.

Gruß

ebbes

Setz einen Vertrag auf, laß beide Geschwister unterschreiben, datiere eben wie notwendig und gut ist. Kopie legst Du dem FA vor, ebenfalls die Kontoauszüge auf Nachfrage mit den Mietüberweisungen.

Und so hoch ist die Grundbucheintragung des Nießbrauchs nicht. Das sind keine "hohe Kosten", höchstens ein 2-, max 3-stelliger EUR Betrag. Dürfte gegenüber einer einzigen Mietzahlung und gegen die Steuerersparnis peanuts sein.

Wenn du sowohl für den Notar als auch für die Grundbucheintragung einen anteiligen Betrag der Immobilie bezahlen musst und die Immobilie "werthaltig" ist kommt schon ein ordentlicher Batzen zusammen. Da reicht 3 stellig nicht.

Beispiel welches "Google" anführt.

Die Notarkosten für den Nießbraucheintrag betragen € 587,5 zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer, also ca. 750 € je nach Vertragsgestaltung und Auslagenhöhe. Die Grundbuchkosten dafür werden € 1175 betragen.

Wenn die Jahresmiete Grundlage der Berechnung ist, dann natürlich nicht.

Gruß

ebbes

Kannst das von einem Anwalt formulieren lassen oder auch von einem Notar. Die Frage ist, ob man einen Termin reinsetzen sollte.... solche Verträge sind alle nicht ohne, wenn sich die Umstände ändern. Würde ich schon alleine zum Schutz des Vertragspartners machen und damit nicht irgendwann ein Grund zum Prozessieren entstehen könnte. Gründe: Todesfall... plötzlich "Erben" als Vertragspartner... "Nießbrauch".... ist eine heikle Sache für den Vertragspartner. Ich würde so etwas nicht unterschreiben, denn wie gesagt... es könnte sein, dass man es plötzlich nicht mehr mit dem ursprünglichen Vertragspartner zu tun hat.... und dass der neue Vertragspartner die "Sache" plötzlich ganz anders sieht. Vorbauen ist besser als späterer Familienkrach.

Der Notar kann dir auch sagen, ob so eine Konstruktion überhaupt rechtskräftig ist, bevor du ihm einen Auftrag gibst. Er kann dich auch auf Fallstricke bei der Vertragsgestaltung aufmerksam machen.

Dann kannst du einen Teil des überlassenen Wohnraums vermieten und die vermieteten Räume auch alleine versteuern.

--
For entertainment purposes only.

der Nießbrauch vererbt wird.
Ganz typisch: Haus oder Grundstücke (Felder) werden von Eltern auf Kinder überschrieben, aber der Nießbrauch (Mieteinnahmen, Pacht) wird weiterhin an die Eltern gezahlt, aber nur, solange diese leben. Er erlöscht mit dem Tod. "Nießbrauch auf Lebenszeit" wird dann eingetragen. Dann wird er nicht weitervererbt. Kein Problem also.

Da ist dann im Zweifelsfalle Zoff angesagt in der Familie.

Insofern würde ich - als Vertragspartner, der dem Nießbrauch zustimmen müßte - einen solchen Vertrag keinesfalls unterschreiben. Er bedeutet im Klartext, dass der NICHT nießbrauchende Vertragspartner so lange nicht auf sein Eigentum zugreifen kann (selbst wenn er es dringend brauchen würde) wie der Nießbrauchende lebt.

Alles in allem: Es ist für den NICHT Nießbrauchenden ein Geschäft, das ihn übervorteilt. Für den Nießbrauchenden ist es natürlich ein super Geschäft, indem es den Geschäftspartner übervorteilt. Das muß man mögen..... ich mag so etwas nicht.

Nießbrauch kann jedoch in anderen Zusammenhängen eine sehr sinnvolle Angelegenheit sein.

In D sind wir ja noch nicht so im "wilden Westen/Osten", dass ein ungeschätzer Nießbrauchender aufgrund eines "unerwünschten" Status dann evtl. um sein Leben fürchten müßte.

--
For entertainment purposes only.

2 Geschwister, ein Haus geerbt. Die GbR (die entsteht automatisch, wenn man nix anderes macht) muss bei Einnahmen eine gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen (also eine eigene Steuererklärung) abgeben. Solange das Haus jedem zur Hälfte gehört ist es erst einmal egal, wer darin wohnt.
Mehr ist erst mal nichts dazu zu sagen. Der Rest ist dem FA wahrscheinlich egal und eine Angelegenheit unter den GbR-Mitgliedern.

Zweistein
Genesen und ungeümpft

Eigentümer war ich und meine Firma.

Da mußten jährliche Gewinn- und Verlust-Rechnungen gemacht werden und die Mieteinnahmen mußten je nach Eigentumsanteil sauber aufgeteilt und versteuert werden.

Die G+V hat dann ein Steuerberater/Wirtschaftsprüfer gemacht. Das war jedes Jahr ordentlich teuer. Ich habe das dann aufgelöst, d.h. die Anteile rausgekauft.

Alles so einfach wie möglich konstruieren, sonst zahlt man sich dämlich an Beraterkosten....

--
For entertainment purposes only.

Das Elternhaus ist betroffen und darin wohnen Mieter.

Die Schwester wohnt in einem anderen Bundesland.
Wir haben vereinbart wer hier wohnt bekommt auch die Miete.
Was nur gerecht ist, denn sie/er hat ja die ganze "Arbeit"
Der andere Teil profitiert von der Wertsteigerung der immobilien, da sich Investoren um den Platz (nicht das Haus) streiten, wir aber (bis jetzt) nichts verkaufen.

Dass wir uns streiten ist sehr unwahrscheinlich, da wir zusammen schon (schwere) Zeiten zusammen durchgemacht haben und der eine sich auf den anderen hundertprozentig verlassen musste, aber natürlich nicht ausgeschlossen.

Du hast keine abweichende Gewinnverteilung beantragt?!

Gruß

ebbes

Auch halte ich "Absprachen mit Finanzbeamten" nicht unbedingt für zielführend. Das hatte seinerzeit wohl der Vater von Steffi Graf versucht... und landete dann im Knast. :-) - Man muss auch davon ausgehen, dass die beratenden Finanzbeamten ggf. nicht alle "Tücken" ihrer Entscheidungen kennen. Schließlich sind sie keine Finanzberater.

Was dein "Verlassen" betrifft. So verstehe ich deine Argumente sehr gut. Aus diesem Grunde habe ich auch das Thema: "Unvorhergesehene Umstände" auf das Tablett gebracht. Damit meine ich, dass sich die Situation so ändern kann, dass einer von euch beiden - du oder deine Schwester - aus irgend einem Grunde ausfallen. Die NEUEN Verhandlungspartner können dann völlig andere Einstellungen haben, die ggf. auch von einer völlig veränderten Situation ausgehen.

Bei rechtlichen Dingen sollte man davon ausgehen, dass Dinge, die heute so sind, es morgen nicht mehr sein müssen. So etwas zu berücksichtigen, dient der Absicherung von beiden Parteien.

Ich denke, dass ihr mit einem Natar oder Anwalt einen Vertrag aufstellen lassen könnt, der genau eure Gegebenheiten berücksichtigt. Du übernimmst die Verwaltung der Immobilie und sorgst mithilfe der Mieteinnahmen dafür, dass die Immobilie instand gehalten wird. Die Mietüberschüsse verbleiben bei dir als Aufwandsentschädigung. Wenn die Immobilie in den nächsten Jahren verkauft werden sollte, dann erhalten beide Vertragspartner jeweils 50 % des Verkaufspreises. Du kannst ja in den Vertrag auch noch aufnehmen, dass du kostenlos für einen evtl. Verkauf zur Verfügung stehst.

So etwas müßte sich machen lassen und dann habt ihr einen sauberen Vertrag, der auch bei einer veränderten Situation keine der beiden Vertragsparteien übervorteilt.

Ich gehe davon aus, dass du den Familienfrieden erhalten willst. Dann investiere das Geld für einen vernünftigen Vertrag und versuche keine "merkwürdigen" Konstruktionen, die eure Situation NICHT wirklich abbilden. Die Gefahr, dass das auf euch beide zurückschlägt, ist zu groß.

Du kannst dir möglicherweise ansonsten den "Mietanteil" deiner Schwester (abzüglich Verwaltungskosten) als Geschenk anrechnen lassen und auch als solches wenn erforderlich versteuern.... Tip: unbedingt Kündigungsklausel oder zeitbegrenzt und mit Steuerberater absprechen.

--
For entertainment purposes only.

Bis 2014 wurde sogar sehr regide gehandelt.
Dann haben Richter ein Urteil gefällt und es ist leichter eine abweichende Gewinnverteilung durchzusetzen.

Allerdings musst du sie überzeugend begründen und es darf keine steuerliche Gestaltung sein. Nur offenkundige wirtschaftliche Gründe lässt das Finanzamt gelten.
Im Gesetz steht es so oder so ähnlich.
Der Vertrag über die Gewinnverteilung müsste auch unter nicht Verwandten (Kaufleuten) nachvollziehbar sein.

Außerdem wird zwischen Personen- und Kapitalgesellschaften unterschieden wenn du Pech hast und einen "Einserstreber" Sachbearbeiter erwischt.
Der Ermessungsspielraum ist relativ groß und es hängt auch von der Tageslaune des Beamten ab, ob alles schnell durchgewunken wird oder ob du den ganzen "Spaß" mit Widerspruch und evtl. Klage hast. Bei dem Fall geht es aber um kleine Beträge, so denke ich werden sie keine große Sache daraus machen.
Wir hatten schon etwas Ähnliches und es wurde relativ unkompliziert die Argumentation anerkannt.

Gruß

ebbes

RSS-Feed dieser Diskussion

GbR Gewinnverteilung

Es gibt mehrere Möglichkeiten: (mT)

Nießbrauch

Danke an alle für die Tipps bisher. Nießbrauch ist eine gute Idee, die ich noch nicht kannte,

Vergiß "mündlich" beim Finanzamt. (mT)

Richten sich die Kosten des Nießbrauches nach dem Wert der Immobilie oder der Miete?

Vertrag machen, in dem festgehalten wird, dass das Haus gegen Instandhaltung und Verwaltung etc. mietfrei überlassen wird....

Nießbrauch läßt sich auf eine Person festklopfen, somit verhindert man, daß (mT)

DAS ist genau das Problem! Natürlich nicht für den Nießbraucher, sondern für denjenigen, der die anderen 50 % hält und dessen potentielle Erben!

10 Jahre diesen Fall gehabt

Ich hatte etliche Jahre eine "Eigentümergemeinschaft"....

Bei uns ist es ein anderer Fall.

Abweichende Gewinnerwartung.... Nein, bei Kapitalgesellschaften hast du immer das Problem der "verdeckten Gewinnausschüttung". Das mag das Finanzamt gar nicht.

So egal ist es dem Finanzamt auch wieder nicht.

Werbung