Ich trage mich schon seit geraumer Zeit mit dem Gedanken, ein kleineres Mehrfamilienhaus im ländlichen Mecklenburg-Vorpommern in einer Stadt ab ca. 5.000 Einwohnern zu erwerben. Ich spreche hier von Städten wie Teterow, Malchin, Demmin, Grimmen usw., also nicht Rostock oder Schwerin.

Für Vermietungsobjekte werden in der genannten Region je nach Lage und Zustand zwischen 8 bis 12 Jahreskaltmieten beim Verkauf gezahlt. Obwohl die Bevölkerung dort seit 1990 permanent rückläufig ist, hat dies bis jetzt noch nicht zu einem Einbruch auf dem Immobilienmarkt geführt.

Gründe hierfür sind:
- Sehr schlechte Wohnsubstanz wurde gleich nach der Wende leergewohnt und z.T. abgerissen.
- Die Wohnflächen pro Einwohner sind gestiegen. Wo früher 3 Generationen unter einem Dach wohnten, ist es jetzt nur noch eine Generation.

Nach wie vor werden auch hier im ländlichen Raum noch neue Einfamilienhäuser gebaut. Nur der Mietwohnungsbau ist völlig zum Erliegen gekommen. Wenn beim Verkauf von neuwertigen Bestandsimmobilien nur qm-Preise von 850 EUR erzielt werden, ist der Neubau eines Vermietungsobjekts weit unter jeglicher Rentabilität. Es wird also schon seit geraumer Zeit auf dem Mietwohnungsmarkt von der Substanz gelebt.

Seit diesem Jahr sind die geforderten Preise für neuwertige Mietobjekte auf ca. 14 bis 20 Jahreskaltmieten gestiegen. Die Makler begründen das damit, dass
a) die vermögende Mittelschicht im Westen auf Koffern voller Geld sitzt und unter Anlagenotstand leidet,
b) die Kinder der betagten Verkäufer im Westen wohnen und die dortigen hohen Immobilienpreise als Maßstab für ihre Preisforderung im ländlichen M-V ansetzen.

Seit ca. 2 Jahren gibt es jetzt hier Probleme bei der Neuvermietung von Wohn- als auch Gewerberaum. Immer mehr Wohn- und Gewerbeflächen stehen leer, und das nicht nur in schlechten Lagen. Dennoch gehe ich davon aus, dass man gute Objekte auch in einem schrumpfenden Markt in den nächsten Jahren noch gut vermietet bekommt. Natürlich muss der Einstandspreis stimmen, in dem ein bestimmter Leerstand auch schon eingepreist ist.

Zur Prüfung eines Investments in Immobilien hier im ländlichen Raum habe ich mal die Daten des statistischen Bundesamts zur Bevölkerungsprognose angeschaut.

Alterspyramiden mit Bevölkerungsprognose

Da ist mir mal wieder bewusst geworden, auf welcher Bombe wir eigentlich sitzen. Hier mal der Vergleich der ostdeutschen Flächenländer 2015 und 2030.

Man sieht den starken Einbruch bei den Geburten seit 1990. Dieser schmale Stamm wächst nach oben und stellt in den nächsten Jahren die erwerbstätige Schicht dar. Die Bevölkerungspyramide verformt sich praktisch zu einem Pilz, wo der erwerbstätige schmale Stamm den breiten Schirm an Rentnern der Babyboomer finanzieren muss.

Ich vermute mal, dass uns das heutige System zwischen 2025 und 2030 dermaßen um die Ohren fliegen wird, dass kein Stein mehr auf dem anderen bleibt.

Wir befinden uns derzeit in einer außerordentlich günstigen Situation. Die Babyboomer sind alle erwerbstätig und haben einen moderaten Anteil Rentner und wenig Kinder zu finanzieren. Die hat zu einem starken Ansteigen des Bruttosozialprodukts in den letzten beiden Jahrzehnten geführt. Dennoch ist nur wenig bei den Leuten hängengeblieben. Einen großen Teil des Zuwachses hat der Staat absorbiert, aber nichts in Vorsorgemaßnahmen investiert, um den demografiebedingten wirtschaftlichen Wandel ökonomisch und sozial zu gestalten.

Siehe auch hierzu Danisch

Vielmehr ist alles Geld verbrannt worden (seit Merkels Regierungsantritt haben sich die Steuereinnahmen mehr als verdoppelt). Nicht nur das, man hat uns auch noch eine riesige Hypothek aufgeladen, die der schmale Stamm Erwerbstätiger auch noch tilgen soll.

Ich denke da nur an:

- Migration bildungsferner Schichten,
- Energiewende
- Bildungsmisere,
- fehlender Infrastrukturausbau.

Wenn ich mir den schmalen Stamm an zukünftigen Erwerbstätigen anschaue, kommt ja neben dem quantitativen auch noch ein qualitativer Aspekt hinzu. In dem schmalen Stamm sind ja auch die ganzen jungen Zuwanderer enthalten, die nur wenig oder nichts zum Sozialprodukt beitragen werden und auch noch mit durchgeschleppt werden müssen.

Weiterhin schlägt schon jetzt die katastrophale Bildungspolitik zu. In der Schule meiner mecklenburgischen Kleinstadt hätte es dieses Jahr eigentlich keine Abschlussklasse gegeben, weil die Schüler theoretisch alle hätten sitzen bleiben müssen. Und hier gibt es keine Migranten usw., die das Leistungsniveau herunterziehen könnten. Geht mal in die Betriebe und fragt, was sie von den "Millenials" als Azubis halten. Hier kommt eine Generation auf den Arbeitsmarkt, die sich nicht mehr konzentrieren kann (neue Medien, Playstation und Smartphone sei dank), die total verbildet und total Ich-bezogen ist. Fragt mal bei Trainern von Mannschaftssportarten, wieviel Teamgeist noch in Kindern und Jugendlichen steckt.

Also ich kann nur sagen. Die Flammen lodern schon an allen Ecken und Enden. Nur die wenigsten sehen leider, wie ernst die Lage ist.

Gruß Plancius

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"Natürlicher Verstand kann fast jeden Grad an Bildung ersetzen, aber keine Bildung den natürlichen Verstand." ARTHUR SCHOPENHAUER