Wie weit als Nichtfachmann ein Immobilienprojekt treiben?

Ein guter Bekannter (Rechtsanwalt) hat weitsichtig vor Jahren eine derzeit ruhende Landwirtschaftsfläche (unter einem Hektar) in einer ostdeutschen Großstadt gekauft, die an eine kleine EFH-Siedlung grenzt. Jetzt sucht er einen Fachmann, der ihm einen Bebauungsplan (B-Plan) erstellt. Nach Genehmigung könnte er mit gutem Gewinn verkaufen, z.B. an Bauträger.
Er überlegt aber noch, ob er mittels Kredit die anschließende Erschließung selbst übernehmen sollte, um zum Schluss nach Verkauf der fertigen Baugrundstücke seine Altersvorsorge perfekt zu machen. Aber lässt sich bzw. wie lässt sich solch ein Plan mit überschaubarem Risiko bei noch zumutbarem Stresspegel überhaupt als Laie bewerkstelligen? Eine Grundinstandsetzung der angrenzenden Straße sowie eine neue Stichstraße würden vermutlich dazugehören. Und ist es für das Ganze nicht schon zu spät, wenn man an den zyklischen Verlauf denkt, der auch die Immobilienbranche unterliegt?
Und apropos Altersvorsorge: Am liebsten wäre ihm die Vergabe der Grundstücke als Erbpacht. Aber gäbe es dafür bei diesen niedrigen Zinsen überhaupt Interessenten?
Vielleicht gibt es unter den Foristen welche, die sich hier auskennen? An sie soll ich schon mal für entsprechende Hinweise seinen Dank weitergeben
Gruß

sind alle genannten Überlegungen Kappes.
Wenn er die Genehmigung bekommen sollte, hat er bereits eine große Hürde genommen und wird die restlichen Fragen für sich selbst entscheiden können.

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Manchmal verliert man, manchmal gewinnen die Anderen.(Otto Rehagel)

Wie weit als Nichtfachmann ein Immobilienprojekt treiben?

Ich spiele jetzt erstmal den Advocatus diaboli, nicht um zu behaupten, das, was ich zu bedenken gebe, sei alles wahr, aber um erstmal den Blick zu schärfen, was bei Immobilienlaien oftmals bitter nötig ist.

Ein guter Bekannter (Rechtsanwalt) hat weitsichtig

Warum weitsichtig? Vielleicht war gerade dieses Grundstück das "faule Ei" der Stadt und drum hat er es jetzt? [[freude]]

Ich wohnte mal neben einem unbebauten Grundstück. Wenn mal keine Woche einer klingelte und fragte, ob ich wisse, wem denn das Grundstück "da nebendran" gehöre (weil derjenige es kaufen wollte), dann war das eine ruhige Woche ...

Daher Frage 1: Normalerweise müßten ihm eigentlich Bauträger schon von sich aus die Bude eingerannt haben?

Oder haben sie das - er aber meint, er will erst noch etwas "shareholder value" draufpacken und dann mit mehr Gewinn verkaufen?

Frage 2: Woher weiß er, daß er in der Zeit, die ihn das kostet als Nichtfachmann er nicht besser -als Jura-Fachmann- drei hochkarätige Prozesse mit Honorarvereinbarung zuende führt und dem Bauträger das überläßt, was der als Fachmann eben besser kann?

vor Jahren eine derzeit ruhende Landwirtschaftsfläche (unter einem Hektar) in einer ostdeutschen Großstadt gekauft, die an eine kleine EFH-Siedlung grenzt. Jetzt sucht er einen Fachmann, der ihm einen Bebauungsplan (B-Plan) erstellt.

Frage 3: Ist er denn sicher, daß er nicht mit Zitronen handelt? D.h., daß der Bebauungsplan evtl. gar nicht genehmigt wird, d.h. das Gelände ewig Landwirtschaft bleibt? Vielleicht hat der unmittelbare Nachbar "Beziehungen" und sein EFH damals dorthin gebaut, weil ihm ein Gemeinderat augenzwinkernd versichert hat: "unverbaubare Lage"?

Nach Genehmigung könnte er mit gutem Gewinn verkaufen,

Frage 4: Woher weiß er, daß es genehmigt würde? Woher weiß er, daß er mit gutem Gewinn verkaufen könnte? Kennt er denn sicher alle Aufwände bis dahin, die er vorlegen muß? Was, wenn er zwei Jahre braucht und der Markt hat bis dahin gedreht?

z.B. an Bauträger.

Frage 5: Warum nicht mit einem Bauträger z.B. ein Joint Venture machen? Z.B. habe ich mal einen Fall betreut, da paßten 6 EFH drauf (ähnliche Situation, war vorher Ackerland). Der Eigentümer machte einen Vertrag, bei dem ihm am Ende gegen Dreingabe dieser 6 Bauplätze EIN Haus kostenlos gehörte - was wegen der Spielräume in der Bewertung zudem Grunderwerbsteuer sparte (damals 7%).

Er überlegt aber noch, ob er mittels Kredit die anschließende Erschließung selbst übernehmen sollte, um zum Schluss nach Verkauf der fertigen Baugrundstücke seine Altersvorsorge perfekt zu machen.

Das würde ich mir wirklich reiflichst überlegen. Wir leben in einer arbeitsteiligen Gesellschaft. Er besohlt sich ja auch nicht die Schuhe selber und hat seine Schreibtische bestimmt gekauft, ja sogar anliefern und aufstellen lassen?

Aber lässt sich bzw. wie lässt sich solch ein Plan mit überschaubarem Risiko bei noch zumutbarem Stresspegel überhaupt als Laie bewerkstelligen?

Das kann ich zwar nicht sagen, aber:

Wäre er noch jung - ok, man kann was dazu lernen. Wenn sich das aber als Altersversorgung eignen soll, braucht er keine never-ending story?!

Eine Grundinstandsetzung der angrenzenden Straße sowie eine neue Stichstraße würden vermutlich dazugehören. Und ist es für das Ganze nicht schon zu spät, wenn man an den zyklischen Verlauf denkt, der auch die Immobilienbranche unterliegt?

Wenn er einen renommierten Bauträger/Projektentwickler gewinnen kann, entweder als Partner bei für ihn von vornherein überschaubarem Risiko (hier kann er seine Stärke ausspielen - er ist Anwalt), dann weiß der das am besten.

Und apropos Altersvorsorge: Am liebsten wäre ihm die Vergabe der Grundstücke als Erbpacht.

Warum? Will er noch 99 Jahre leben? Für Kinder (pardon: Enkel) aufheben, die bis dahin in Australien sitzen???

Aber gäbe es dafür bei diesen niedrigen Zinsen überhaupt Interessenten?

Das ist solange die falsche Frage, als die obigen Vorfragen nicht befriedigend geklärt sind.

Vielleicht gibt es unter den Foristen welche, die sich hier auskennen?

Wie gesagt, ich habe solche Dinge strukturieren geholfen, aber: ich habe immer darauf geachtet, ob die jeweilige Person oder Familie geeignet dafür war. Bei Unternehmern würde ich das stets bejahen, bei Freiberuflern, selbst wenn sie immobiliennah aufgestellt sind (etwa Architekten) wäre ich schon vorsichtig, denn Immobilienplanung oder -rechtsberatung sind nicht dasselbe wie Immobilienprojektierung und -vermarktung.

Der Audi-Händler ist auch meilenweit davon entfernt, Autos zu entwerfen und zu bauen, der Entwicklungsingenieur von Mercedes kauft trotzdem ein Produkt vom Fließband.

Da ich weder die Lage noch den Menschen kenne (will ich auch gar nicht), fällt das notgedrungen sehr pauschal aus - aber jemanden, der in fortgeschrittenem Alter eine eingeführte Kanzlei hat, würde ich grundsätzlich abraten, sich hier zu engagieren ohne eine Schulter zum Anlehnen.

Man kann es vielleicht so sagen: entweder wollen alle Bauträger/Entwickler nur das Grundstück haben und ihm einen angemessenen Preis zahlen, dann dürfte, wenn drei ungefähr denselben Preis nennen (und sich natürlich nicht absprechen konnten!) es sich um den derzeit auskömmlichen Preis handeln - für beide Seiten.

Wenn keiner der Interessenten sich auf eine solche Kooperation wie von mir beschrieben einlassen will - dann ist das Projekt auch nicht mehr wert. Sind dagegen die Bauträger bereit, auf Biegen und Brechen mit ihm auch einen lukrativeren Partnerdeal einzugehen (ohne daß er dabei wesentliche Risiken eingeht - aber dafür ist er ja Anwalt), dann ist es wahrscheinlich ein gangbarer Weg.

Wenn aber drei ablehnen und ein vierter ist "ganz geil drauf", dann kann das auch ein Filou sein. In dem Geschäft wird extrem geblufft, das durchschauen Außenstehende nicht so leicht.

Frage 7: Ist ihm klar, daß er bei Verkauf von drei Grundstücken/EFH-Einheiten, ja auch nur separaten Garagen (innerhalb zehn Jahren) nach ständiger BFH-Rechtsprechung zum gewerblichen Immobilienhändler wird und die Verkäufe dann einkommen- und gewerbesteuerpflichtig werden?

Siehe auch:

- Professionelles Immobilienmarketing: Marketing-Handbuch für Makler, Bauträger, Projektentwickler und Immobilienverwalter

- Bauträger- und Projektentwicklungsbeispiele: Richtig kalkulieren - von Beispiel zu Beispiel! Speziell für (zukünftige) Immobilientreuhänder!

- Bauträger und Projektentwickler: Immobilien erfolgreich entwickeln, sanieren und verwerten

Und für den Anfänger:

- Immobilien-Fachwissen im Test: 500 Fragen 500 Antworten

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Literatur-/Produkthinweise. Alle Angaben ohne Gewähr! - Leserzuschriften

Ich begleite derzeit ebenfalls den Start eines kleineren Bauprojektes.

Könnte mir jemand Erfahrungen zum Bauen mit folgenden Baustoffen mitteilen:

- Normale Hohlblockziegel, gefüllt oder ungefüllt, Stein auf Stein 36,5 Wandstärke
- Ziegelfertigbau (Wände werden in Fabrik erstellt, vorgetrocknet und innerhalb einer Woche auf der Baustelle montiert)
- KlimaPor (Fertigbau wie bei Ziegel - Mischung aus Tonkugeln und Zement)
- Liapor - Keramikbetonbau????
- Leichtbeton

Gelesen habe ich schon so viel, dass ich dumm und dämlich werde. Die Ansprechpartner erzählen immer, dass genau "ihr" Baustoff der Beste ist.

Abfragen im Internet sind nicht sehr ergiebig.

Meine eigene Familie im Norden hat nur Erfahrungen mit Kalksandstein. Das will aber im Süden niemand.

Wäre toll, wenn jemand etwas dazu sagen könnte.

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For entertainment purposes only.

Eine Bitte an Dich.
Kannst Du mal kurz über folgende Website blicken und was zum Wahrheitsgehalt bezüglich Dämmstoffen eruieren?

http://www.goehlergruppe.de/
(Runter scrollen und links auf â€žwissenswertesâ€œ klicken.)

Speziell:

http://www.beepworld.de/memberdateien/members93/tombetwo/diedeutschedmmstoffverbldung.doc

Und weil wir dabei sind, zu Klima-Argumenten, auch dort zu finden:

http://www.beepworld.de/memberdateien/members93/tombetwo/dieglobaleco-verbldung.doc

Gesamtbewertung?

Gruß
D-Marker

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https://www.youtube.com/watch?v=LqB2b223mOM

Kannst Du mal kurz über folgende Website blicken und was zum Wahrheitsgehalt bezüglich Dämmstoffen eruieren?
goehlergruppe.de/
(Runter scrollen und links auf â€žwissenswertesâ€œ klicken.)

Selten soviel Schwachsinn auf einer derart liebevoll und übersichtlich gestalteten Webseite gesehen, wie hier verlinkt. Zu 9/11 ebenso wie Klima hatte ich bereits ausführlich referiert. Der Typ wärmt auch den Silverstein-Unsinn wieder auf, ohne irgendetwas von den Forschungsergebnissen zu rezipieren, die sich in anderhalb Jahrzehnten nunmal zu dem Thema angesammelt haben.

Es ist also fraglich, ob, wer allgemein derart "pfuscht", auf irgendeinem Gebiet was zustandebringt.

Die Ordnung der inneren Gedankenwelt eines Menschen offenbart sich normalerweise 1:1 in der äußeren Art seiner Darstellung.

Bei diesem Ingenieur würde ich sogar mein Wechselgeld nachzählen, wenn er mir eine Zwei-Euro-Münze in zwei einzelne Euro umwechseln soll. Er liegt ungefähr auf der Qualitätsebene von nodisinfo.

Erstmal vorab zur Frage der Wärmedämmung und deren Sinnhaftigkeit.

Dazu gibt es im Forum hundertmal bessere Hinweise, wenn man die Suche bemüht, als auf der Seite eines nach eigener Darstellung "Ingenieurs", der massivst seinem confirmation bias fröhnt.

Grundsätzlich ist es unerwünscht, eine Außenwand so zu bauen, daß in ihr ein Knick hinsichtlich des Wärmedurchlaßkoeffizienten auftritt (was aber derzeit Standardbauweise ist). Grundsätzlich heißt, es gibt Ausnahmen, etwa, wenn ich nicht genügend Platz habe (oder Gewicht eine Rolle spielt), so bei der Außenhülle eines Wohnmobils oder Bauwagens - Folge: sog. "Barackenklima" inkl. Gesundheitsrisiken.

Ansonsten wäre es wünschenswert, die Wandstärke so zu wählen, daß der Wärmeabfluß eben auf den Wert sinkt, der wirtschaftlich sinnvoll ist. Welcher das ist, hängt von einer schier 'unendlichen' Anzahl Parametern ab:

- Lage und Orientierung (Süd, Nord, Ost, beschattet, windgeschützt, zugig, Tal, Bergkuppe etc.)

- Klimazone (gibt es auch kleinräumiger, in Europa, ja in Deutschland)

- Nutzung (Stall, Büro, Wohnung) und Bewohner/Nutzer und deren Aufenthaltsdauer (der Mensch erzeugt je Anwesendem ca. 70-120 Watt Wärmeleistung, d.h. ein vollbesetztes Filmtheater muß im Winter u.U. gekühlt werden statt geheizt, es gibt ganz unterschiedliche Mengen an zu entlüftendem Wasserdampf usw.)

- Speicherfähigkeiten der einzelnen Bauteile, gerade auch im Inneren - wird meist komplett ausgeblendet in den Berechnungen! =Trägheit bei Aufwärmung und Abkühlung, Art und Richtung der Wärme"diffusion".

- u.v.a.m.

[Hinweis: wenn 5 cm Dämmung -egal aus was- 50% Wärmedurchlaßreduktion bringen, wieviel bringen dann 10 cm? 15 cm? 20 cm? - Hieran sieht man schon den Schwachsinn derzeitiger Dämmstärkedicken!]

Von daher ist der Hinweis auf Konrad Fischer nicht falsch, aber auch an dessen Backsteinphysik gibt es nunmal berechtigte wissenschaftliche Kritik.

Daß herkömmliche wärmegedämmte Fassaden ein Witz sind, weiß andererseits mittlerweile jeder.

Eine Pauschalberatung in Sachen Dämmung ist etwa so unsinnig wie eine Pauschalberatung in Sachen Auto (genügt ein Einsitzer oder will der Klient 20 Tonnen bewegen? Will er darin wohnen oder lieber überall parken können ...).

Wenn man das "pauschal" beantworten will, so füllt das ein Buch von mindestens 600 Seiten.

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Literatur-/Produkthinweise. Alle Angaben ohne Gewähr! - Leserzuschriften

und die von Dir investierte Zeit.
Eben weil die Seite ganz gut aufgemacht ist und Du auf Grund Deiner fachlichen Kompetenz auf diesem Gebiet mühelos augenblicklich die genannten Fakten einschätzen kannst, fragte ich. Es wäre eben für mich bedeutend schwieriger und zeitaufwendiger gewesen, da ich vom "Bau" herzlich wenig Ahnung habe.

Allerdings, besagter Goehler bin ich nicht.

Gruß und Dank
D-Marker

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https://www.youtube.com/watch?v=LqB2b223mOM

Allerdings, besagter Goehler bin ich nicht.

Das hatte ich auch nicht ansatzweise vermutet, die Überschrift lehnt sich einfach nur an klassische Zitate an.

weil die Seite ganz gut aufgemacht ist

Hm, also die vom Goehler finde ich komplett unübersichtlich und mit einigen 404er-Verweisen geschmückt und bei Konrad Fischer ist zwar einiges an Gehalt zu finden, jedoch habe ich mit dem so meine Schwierigkeiten, was dessen "Ziegelphysik" betrifft. Ein paar kritische Stimmen zur Auswahl:

Zur alles überschattenden Kontroverse:

http://rene.weiersmueller.com/files/das_lichtenfelser_experiment.pdf
http://www.konrad-fischer-info.de/21312bau.htm
Das Lichtenfelser Experiment - Ein Fake?

Aber auch mit seinen Kritikern habe ich so meine Probleme. An ein paar Beispielen:

http://scilogs.spektrum.de/klimalounge/der-daemmskeptiker-konrad-fischer-wie/
"Seit vielen Jahren hält sich der Mythos, das Aufheizen nach der Absenkung koste mehr Energie als zuvor eingespart wurde â€“ ich habe das sogar vor langer Zeit einmal in der Zeitschrift des Mieterbundes als Energiespartipp gelesen. Aber das widerspricht direkt dem Grundsatz der Energieerhaltung. Wenn das Haus weniger Energie nach außen verloren hat, muss ich auch weniger durch die Heizung zuführen. Herr Fischers Glaubwürdigkeit war für mich spätestens an diesem Punkt auf null abgesackt."

Hier wird m.E. übersehen, daß es auch Kondensationsprozesse gibt - kondensiert Wasser in den Poren der Außenwand während der Nachtabsenkung, wird diese also durch weniger heizen feuchter, so sinkt der Dämmwert der Wand, und daher kann es dazu kommen, daß das Wiederaufheizen und Trockenheizen der Wand die gesamte durch Nachtabsenkung "ersparte" Energie wieder auffrißt - aber pauschale Behauptungen in dieser Richtung, sollten sie so apodiktisch von Fischer aufgestellt worden sein, sind natürlich in jedem Fall physikalisch falsch, von daher geht der Punkt dennoch an den Physiker.

"In einem Punkt hat Fischer allerdings Recht: bei schlecht ausgeführter Dämmung kann es zu Problemen mit Feuchtigkeit und Schimmelbildung kommen. Wenn in der Wand der Taupunkt unterschritten wird, schlägt sich Feuchtigkeit nieder, die hinter einer wasserdichten Styropordämmung auch nicht einfach wieder abtrocknet."

Ja, und diese Fälle sind leider gar nicht so selten.

"War die Dämmung â€žwirtschaftlichâ€œ? In dem Sinne, dass sie uns am Ende nichts kostet? Ich weiß es nicht. Das wäre nicht leicht zu berechnen â€“ es interessiert mich auch wenig. War die Anschaffung unserer Sofaecke wirtschaftlich? Es war eine Investition in etwas, das wir sinnvoll finden. Die Dämmung erhöht unseren Wohnkomfort (im Winter ebenso wie im Sommer, wo das Haus dadurch kühler bleibt) und verringert unsere klimaschädlichen Emissionen, und genau das wollten wir damit erreichen."

"P.S. Ich habe inzwischen mal unseren Gasverbrauch mit dem unserer Nachbarn verglichen, die ein sehr ähnliches Haus vom selben Baujahr 1929 bewohnen, das aber ungedämmt ist. Unser Heizenergieverbrauch beträgt deutlich weniger als die Hälfte."

Das ist realistisch, was aber übertrieben ist, ist, daß die Bundes- und Länderregierungen meinen, jedes Jahr ein paar weitere Zentimeter Dämmung zu fordern sei irgendwie ökonomisch. Im Gegenteil: abgesehen von den Befestigungsproblemen bei großen Dämmschichtdicken, da ja, wie im Vorbeitrag erwogen, jede Verdoppelung der Dämmschicht nur noch einen Bruchteil an zusätzlicher Dämmung bewirkt, erreicht man irgendwann den Punkt, an dem die Schicht Dämmung mehr an Öl kostet, als sie jemals an Energie einsparen kann.

Weitere Kritik an Fischer in Auswahl:

http://www.ing-buero-ebel.de/U-Ent/Immo.htm
"Ich finde Herr Fischer stellt sich da ein Armutszeugnis aus - aber da ein Bild manchmal mehr als Worte sagt sind nachfolgend zwei Diagramme zum Lichtenfelser Experiment, die Herrn Fischer das Verständnis erleichtern.
Kritikpunkt: Schimmelfördernd
Das ist nun absolut falsch. Bei verbesserter Dämmung (ganz gleich wie) sinken Transmissionswärmeverluste und eingestrahlte Sonnenenergie um genau den gleichen Prozentsatz. Und da der Transmissionswärmeverlust überwiegt â€“ sonst brauchte man ja nicht zu heizen â€“ wird der absolute Verlust an Solareinstrahlung weit von der Einsparung an Transmissionswärmeverlust übertroffen. Das beweist auch das Lichtenfelser Experiment. Dieses Experiment ist nicht gefälscht (höchstens, wer der Erfinder ist [2]), aber die Erklärung von Seiten Prof. Meier und Konrad Fischer zeigt, daß sie ihr eigenes Experiment nicht verstanden haben. Welche Probleme Prof. Meier mit der Physik hat, zeigt die Rezension [6] seines Buches [5]. Abgesehen davon ist es eine Frechheit aus einer 10-min-Messung ohne weitere Begründung auf eine ganze Heizperiode zu schließen."

Die Behauptung (Fischers) bzgl. Nachtabsenkung ist im Einzelfall i.d.R. falsch - geheizt wird nämlich 24 Stunden am Tag - die Sonne scheint jedoch wesentlich seltener und im Winter z.T. in so ungünstigen Winkeln, daß der Energiegewinn tagsüber kaum über den Faktor NULL hinausgeht - was jeder bestätigt finden wird, der eine Solarwärmeanlage hat - egal, wie "optimal" er sie ausrichtet, er kommt an vielen Wintertagen auf keine nennenswerten Wärmeeinträge. So geht das seiten- und buchweise mit den Für- und Wider-Argumenten in der Wärmedämmdiskussion - der Diskussionsteilnehmer, der wirklich alle Fakten überblickt und korrekt gewichtet, ist mir bisher noch nicht untergekommen! Und das in Deutschland, der Wiege der modernen Physik, Chemie und Ingenieurwissenschaft!

http://wdvs.enbausa.de/blog/das-grosse-faz-eigentor.html
"Wir tun es hier an dieser Stelle: Der maximal zulässige Wert für den Jahres-Heizwärmebedarf eines Wohnhaus-Neubaus lag 1995 (Wämeschutzverordnung III) bei etwa 100 Kilowattstunden pro Quadratmeter. Aktuell liegt er (EnEV 2014) bei etwa 80 Kilowattstunden, was einer Verschärfung von gerade mal 20 Prozent in 19 Jahren entspricht. Da aber die Bau- und Dämmstoffe im selben Zeitraum im Mittel um mindestens 50 Prozent leistungsfähiger geworden sind, ist die aktuelle Fassung der EnEV eine klare Entschärfung der Vorschriften. Spannend Herr Meck, oder? Man muss nur gut recherchieren."

http://www.haustechnikdialog.de/Forum/t/98687/Georg-Fiebig-meint-Konrad-Fischer-ist-ein...
"Loose: Dämmung funktioniert nicht - wieso klappt das dann bei Passivhäusern?
Außendämmung sperrt die solare Einstrahlung vor der massiven Wand aus - warum wird dann mit dem Lichtenfelser Experiment genau das Gegenteil argumentiert, dass Dämmung die Wärme gut durchläßt und kaum Dämmwirkung hat (Dann müßte die Außenwandämmung doch fast irrelevant für die solare Einspeicherung in die massive Wand sein)?
Einscheinglasfenster "dämmen" genauso gut wie Doppelglasfenster - wieso hatte ich an dem einzigen Einscheibenglasfenster vor kurzem ca. 2 cm dickes Eis -> an der Rauminnenseite!!! und bei den alten Doppelglasfenster war kein Eis?"

http://www.bau.net/forum/bauphysik/10112.php
"Das Lichtenfelser Experiment beweist nicht das, was es angeblich beweisen soll, sondern das Ergebnis folgt genau aus der Lösung jener Gleichung, die auch beweist, das der U-Wert (u.a. auch von Dämmstoffen) nicht nur nur stationär gilt (wie er definiert ist) sondern auch bei instationärer Beanspruchung."

http://www.bau.net/reg/ebel.php
"Denn über die physikalischen Hintergründe ihres Experiments, die Mechanismen von Strahlungsabsorption und Wärmeleitung klären die Experimentatoren ihre Leserschaft erst gar nicht auf. Aber wie sollten sie das auch? Für sie selbst ist dies ja seit mehr als zwanzig Jahren ein großes Rätsel.
Sie verraten ihren Lesern auch nicht, dass Experimente wie ihres, seit Jahrzehnten zum Standard-Repertoire der Praktikumsversuche im Grundstudium Physik zählen. Aber woher sollten sie das auch wissen? Keiner von ihnen ist je Gefahr gelaufen, ein Physikstudium auch nur ansatzweise zu streifen."

Ich kann mich aber nur wiederholen: die wirtschaftlichste und gesundheitlich beste Dämm- und Heizstrategie kann man m.E. niemals pauschal für alle Wohnlagen, Wohnbedürfnisse und Standorte/Klimazonen beantworten. Und der sog. Energieausweis ist sicher auch keine Hilfe, ganz im Gegenteil.

Zu den Problemen finden sich auch hier weitere Hinweise:

- Ratgeber Selbstversorgung 02: Holz- und Ofenheizung, Kachelöfen und andere Heizsysteme auf Brennholzbasis, Speicheröfen

- Wärmepumpe - Fluch oder Segen? Installation, Planung, Berechnung von Wärmepumpenanlagen, Energierückgewinnung aus Abfall

- Absichtliche und unerwünschte Fassaden- und Mauerbegrünung, ... Bauschäden

- Bauschadensammlungen - Bauphysik: Wärme, Feuchte, Schall

- Bauschäden bewerten/beheben: Bauphysik, Schall, Wärme, Feuchte

- Bauschadensammlungen - Wärmedämmung

- Baufachkunde Bauphysik: Wärme, Kälte, Schallschutz, Feuchte

- Baufachkunde Wärmedämmung

- Sanierung von Bauschäden an der Wärmedämmung

- Vermeidung von Bauschäden bei der Wärmedämmung

- Wärmedämmung - Wirksamkeit von Dämmverfahren

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Literatur-/Produkthinweise. Alle Angaben ohne Gewähr! - Leserzuschriften

Ich hab als Inhaber eines Bauträgergesellschaft mehrere Flächen erschlossen und vermarktet. Grad im Osten.

Anhaltspunkte:
- Vorraussetzung für Baurecht und Vermarktbarkeit ist immer der genehmigte Bebauungsplan. Den kann man heutzutage nicht mehr selbst entwerfen, allein der Umweltbericht erfordert Mitarbeiter mit Asperger Syndrom.

Hier ist also zwingend ein Architekt von nöten der sich auf die Aufstellung von B-Plänen spezialisiert hat. Kosten liegen irgendwo zwischen 6.000,-€ und 20.000,-€ (nach Grundstücksgröße) - ich schätze in dem Fall hier 15 T€.

- Erschließung: Bei normalen Lagen und möglichst wenig Verlusten durch Wegebau usw. muss man mit 35,-€/mÂ² verkaufbarer Fläche rechnen für Versorgung, Entsorgung, Straßenbau.

So die Frage ist (bei Excel eingeben) [[freude]] :

=(Grundstücksgröße ./. 10% Verkehrsflächen x 35,-€/mÂ² +15.000,-€) zuzüglich Grundstückskaufpreis/mÂ² zuzüglich gewünschter Gewinn/mÂ²

Ist das Ergebnis ein auf dem Markt erzielbarerer Preis?

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"Toleranz wird zum Verbrechen, wenn sie dem Bösen gilt." - Thomas Mann, Der Zauberberg

"Es zeugt nicht von geistiger Gesundheit, an eine von Grund auf kranke Gesellschaft gut angepasst zu sein." (Jiddu Krishnamurti)

Ein guter Bekannter (Rechtsanwalt) hat weitsichtig vor Jahren eine derzeit
ruhende Landwirtschaftsfläche (unter einem Hektar) in einer ostdeutschen
Großstadt gekauft, die an eine kleine EFH-Siedlung grenzt.

In einer Großstadt könnte ich mir vorstellen, dass auch so etwas gute Renditen einbringt: http://www.meine-ernte.de/gemuesegarten-mieten/

(45 qm 199 Euro, schon vom Bauern vorbereiteter Boden und Beete... )

Und es wäre eine Möglichkeit, wenn eine Nutzungsänderung nicht möglich ist.

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Ich mag das Wort schützen nicht. Es erinnert mich so an Schützengraben und an Schutzgeld.
(sinngemäß, geklaut von M. Burchardt)

Nur wenige wissen, wie viel man wissen muss, um zu wissen, wie wenig man weiß.
-Werner Heisenbergï»¿

Es ist zwar nicht ganz das Thema, aber ich hänge es hier mal an:

Wenn ich ein Mehrfamilienhaus habe, welches 1.500 Euro Monatsmiete
bzw. 18.000 Euro Jahresmiete einbringt, von Kaufinteressenten
aber nur 100.000 Euro geboten bekomme, erscheint mir das im
Verhältnis zu wenig und ich würde dann wohl lieber weiterhin
vermieten.

Meine Frage ist, ob es der Erfahrung nach eine ungefähre oder
übliche Relation zwischen Mieteinnahmen und Wert einer Immobilie
gibt.

Vielen Dank

Ulli

Also mittlerweile rechnet man mit etwa 8-10 Prozent. Alles drüber sind Kaufgelegenheiten. Man kann etwa als Kaufpreis die 10-fache Nettokaltmiete eines Jahres kalkulieren. Dabei muss aber auch die Lage und der Zustand berücksichtigt werden.

Ich hatte vor Jahren Mal ein Objekt mit 35% Rendite erworben. Das gibts heute leider nicht mehr.

In gesuchten Lagen wie München oder Hamburg gehen Anlageimmos auch für 4% weg.

Wenn ich ein Mehrfamilienhaus habe, welches 1.500 Euro Monatsmiete bzw. 18.000 Euro Jahresmiete einbringt, von Kaufinteressenten aber nur 100.000 Euro geboten bekomme, erscheint mir das im Verhältnis zu wenig und ich würde dann wohl lieber weiterhin vermieten.

Abstrakt kann man das nicht beantworten - das ist die typische Aufgabe, die der Betriebswirt in der Prüfung "erfolgreich" löst und dann Unternehmen mit solchen "Weisheiten" zielsicher in den Ruin treibt ... [[freude]]

Meine Frage ist, ob es der Erfahrung nach eine ungefähre oder übliche Relation zwischen Mieteinnahmen und Wert einer Immobilie gibt.

Ja, alles, was über 1:20 liegt, ist mit äußerster Vorsicht zu genießen, unter 1:15 kann man von einem echten "Renditeobjekt" sprechen. aber Immobilienbewertung hat derart viele Facetten, daß man dem Laien nur raten kann, sich zuerst einen Überblick des lokalen Marktes zu verschaffen.

Dazu kann man z.B. alle Makler anrufen, das ist in einer Stadt mit 200.000 Einwohnern oft schon gut und gerne eine dreistellige Anzahl.

Denen sagt man "Ich hab' da ein paar hunderttausend Euro geerbt und würde die gerne anlegen in einem Mehrfamilienmietshaus als Renditeobjekt".

(Ein paar hunderttausend geteilt durch zehn mal 30 = ungefähre Mindestinvestitionssumme bei unterstellter anteiliger Bankfinanzierung 70% Darlehen 30% Eigenkapital!)

Dann kriegt man alles geboten, was der Zirkus zu bieten hat:

- den Makler, der sich zu sicher ist, glaubt, er sei der einzige, den man je anruft und der einem dann irgendwelche "Zitronen" anbieten will, ggf. gar aus dem eigenen Bestand

bis zum

- Makler, der sauber arbeitet und erst mal ein Aufklärungsgespräch mit dem Neuling führen will, ihm evtl. gar raten will, nur ein Drittel so anzulegen und den Rest in Aktien und Rentenpapieren oder Fonds (das Gespräch stört natürlich etwas in dieser Phase [[zwinker]] - aber man sollte ihm dennoch geduldig zuhören, da lernt man was - egal was).

Wichtig ist diese Fragerei aber deshalb, weil jeder Immobilienmarkt eben anders ist. Wird z.B. die Europäische Zentralbank in Frankfurt erwartet (Ende der Neunziger), so rechnet jeder Makler und (erfahrene) Immobilienhai damit, daß bald enorm zahlungskräftige Mieter den Markt nach oben drücken, denn die EZB-Beamten und Angestellten zahlen "jeden Preis" - kann aber sich bis nach Bad Homburg auswirken, wo ja auch Herrhausen wohnte.

Wie kann man aber nun dennoch in jedem Markt eine Daumenregel aufstellen, ob ein Mehrfamilienhaus (nur darauf beziehe ich mich hier - alles andere erforderte ein Buch!) werthaltig sein könnte und als Investitionsobjekt taugte?

Man stellt sich eine (EXCEL-) Tabelle auf, die mindestens folgende Werte vergleicht:

1) Nettomieteinnahmen (also ohne umlagefähige Nebenkosten) gegenüber Kaufpreis (vgl. oben: 1:20 ist i.d.R. die Schmerzgrenze, aber moduliert durch die folgenden Faktoren).

2) Quadratmeterpreis im Vergleich zum Verkaufspreis der einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnung - wenn das nicht mindestens ein Drittel Spielraum gibt (d.h. qm-Preis Einkauf Mietwohnung = 3.000 Euro/qm, erzielbare ETW-Preise 4.000 Euro/qm) dann rate ich: Finger weg!

3) Mietenniveau im Vergleich zum Mietpreisspiegel bzw. zum Niveau vergleichbarer Wohnungen - oft wurde durch Mieterhöhungen unmittelbar vor dem Verkauf der Renditewert "aufgehübscht" und Steigerungen sind nicht nur über Jahre nicht mehr realisierbar, sondern im Gegenteil, nun ist das künftige Leerstandsrisiko gestiegen oder das Risiko eines zahlungsunfähigen Mieters.

Was zu weiteren, nun deutlich "weicheren" Kriterien führt:

4) Kann man feststellen, ob es hohe Fluktuationen gab in der Vergangenheit? Warum? (Studenten, die nach Abschluß wegziehen = "gut", andere "unerklärliche" Fluktuationen = evtl. "schlecht", evtl. ein Supermarkt schräg gegenüber, wo jeden morgen um vier Uhr ein Laster laut seine Waren entlädt?).

5) Gibt es Mieter, die lange drin wohnen, denen nie die Miete erhöht wurde, weil befreundet mit den Vermietern, und deren Erhöhung wegen der Deckelung auf x Prozent in drei Jahren daher erst in 15 Jahren (so sie nicht vorher sterben oder ins Altersheim gehen) auf dem derzeitigen örtlichen Mietniveau ankommen kann?

Weiter:

6) Für Käufer: kann ich mit

a) einem Totalausfall eines Mieters leben und dennoch die Banktilgungen zahlen

b) kann ich mit 20% Mietausfall "leben"???

Beispiel: Dreifamilienhaus, ein Mieter zahlt nicht mehr, Klageverfahren kann Jahre dauern, danach u.U. aufwendige Renovierung, Zahlungsausfall zwei Jahre Mieter, danach weiteres Jahr bis zur Wiedervermietung an solventen Kunden = 33% Ausfall (bei unterstellten gleichen Wohnungsgrößen über alle Stockwerke).

Zehnfamilienhaus - bis zu zwei nichtzahlende Mieter oder Leerstände aus anderen Gründen sind zu verkraften, sonst droht die eigene Insolvenz.

D.h. bei allem über 5 Wohnungen = 20%, darunter Ausfall mindestens einer Partei, auch wenn's 50% der Einnahmen sind, muß verkraftbar ein!

(Das auch der Grund, warum EINE Eigentumswohnung "zum Vermieten" nicht unbedingt ein "Renditeobjekt" sein muß! Totalausfall 100% über Jahre möglich!)

Wenn all das stimmt, dann gilt immer noch:

- die drei Kriterien für eine Immobilie: Lage, Lage, Lage. D.h. Immobilie im Vorort und im Zentrum sind trotz evtl. Gleichheit aller obiger Kriterien nicht (direkt) vergleichbar.

- Weichen Einheitswertbescheid für Grundsteuer und Brandversicherungswert sehr stark ab von dem oben ermittelten Ertragswert? Dann muß man sehr viel Erfahrung mitbringen, um das zu verstehen. Natürlich basieren diese Werte auf anderen Kriterien, aber: wenn ich ZEHN Immobilien vergliche, dann müßten diese Werte jeweils in einem ungefähren Bruchteilsverhätnis zum nach obigen Kriterien ermittelten Wert stehen - der Ausreißer muß daher hinterfragt werden.

Noch ein Hinweis: die örtlichen Gutachter beziehen sich auf eine beim Regierungspräsidium geführte Liste aller Kaufpreise, aus denen sie den aktuellen Stand ermitteln und dann berücksichtigen können. Aber: diese Werte werden "dumm" fortgeschrieben. Ich kannte den Fall eines Großinvestors, der insolvent wurde. Dadurch kamen in dem Regierungsbezirk eine Unmenge Immobilien auf einmal "unter den Hammer" oder wurden durch Notverkäufe verramscht. Ich kannte einen Gutachter, der daraufhin die Bestallungsurkunde erzürnt zurückgab, weil er sagte, er könne es nicht mit seinem Gewissen vereinbaren, diese verhunzten Werte zugrundezulegen und nehme daher für Jahre Abstand davon, weiter gutachtlich tätig zu sein.

Ansonsten:

- Immobilienbewertung Wertermittlung von Häusern und Grundstücken: Was sind Hütte und Scholle wert?

- Immobilien bewerten leicht gemacht - inkl. Arbeitshilfen online

- Das 1 x 1 der Immobilienbewertung: Grundlagen marktkonformer Wertermittlungen

Für den Techniker:

- Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung (1998, aber:)

"Anliegen dieses Buchs ist es, die verschiedenen Bewertungsverfahren auf ein möglichst einheitliches, universell einsetzbares Immobilienbewertungsverfahren zu reduzieren und neue standardisierte Methoden der Immobilienbewertung zu entwickeln."

[Nachtrag: und natürlich muß man einen sog. Instandhaltungsstau beurteilen und berücksichtigen (können).]

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Literatur-/Produkthinweise. Alle Angaben ohne Gewähr! - Leserzuschriften

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Ohne Genehmigung eines Bebauungsplans

Wie weit als Nichtfachmann ein Immobilienprojekt treiben? So besser gar nicht!

Wahl der Baustoffe..... Frage

Gesamtheitliche Fragen

Confirmation Bias, Dein Name ist Goehler ...

Dank für Deine Einschätzung

Goehler, Fischer, das Lichtenfelser Experiment, 'Ziegelphysik' und all das - auf dem Weg zur suboptimalen Gebäudedämmung

Ein paar Preise.

Warum nicht ein anderes Geschäftsmodel?

Gibt es eine übliche Relation zwischen Miteinnahmen und Immopreis?

Klar gibt es eine Mietrendite bei Anlageobjekten..

Da gibt es grobe Faustregeln als Anhaltspunkte, danach aber ist Immobilienbewertung eine Kunst!

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